1. Главная
  2. Новости

Новости

8
Январь

Кредитная амнистия миф или реальность!?

Несмотря на новогодние праздники обращение в Государственную думы «Коммунистов России» с предложением провести кредитную амнистию оживило информационный рынок.

Я однозначно соглашусь с тем, что закредитованность населения на текущий момент в стране очень высокая. Не мало людей имеют по несколько кредитов. У кого-то это отдельные кредиты, взятые на разные нужды, кто-то берет новый кредит для того, чтобы закрыть более мелкие одним большим. А еще 2020 год со своими ограничениями и запретами в работе у целых направлений бизнеса сильно усугубило ситуацию существенно сократив доходы у тысяч сотрудников и ощутимо пополнив список безработных.

Каждый из нас совсем не против был бы взять в ипотеку квартиру или в кредит хорошую машину и через какое-то время просто так получить списание всех долгов. Это ведь мечта любого заемщика!

Но, во-первых, как все мы прекрасно понимаем, первыми, кто воспользовался бы подобной лазейкой были бы явно необычные люди. И списывали бы они явно не по нескольку тысяч, а по максимально возможной ставке причем с каждого своего родственника.

А во-вторых, несмотря на то, что рыночная экономика у нас недоразвитая, но все же она есть. А соответственно, закрывать допущенные ошибки, сделанные одними людьми за счет других как минимум неприемлемо. Несмотря на то, что подавляющая часть наших банкиров совсем не бедствует, сказать, что их положение так же устойчиво как в Европе явно нельзя. Этот рынок у нас регулярно лихорадит. Наши законотворцы и надзорные инстанции последние годы не дают им расслабиться. А главное, банки не получают деньги просто так, берут ли они эти деньги у населения в качестве вкладов или делают внешние заимствования, в любом случае это не бесплатные деньги для банков, отдать они в итоге должны больше чем взяли. А если им не вернут деньги те, кто взял их в качестве кредита, автоматически банку будет нечем выдать деньги вкладчику. Явно такая ситуация не порадует вкладчиков, сейчас итак процент по вкладам не высокий, а если еще и основная сумма исчезнет, какая будет у вас реакция. И вас никак не утешит ответ, что кому-то списали долги по ипотеке или другой кредит за ваш счет.

Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян сказал вполне просто и доходчиво: «Банковская система абсолютно поддерживает кредитную амнистию, особенно если она будет за счет тех депутатов, которые это предлагают. Я уже устал повторять один простой и очевидный тезис: если заказываешь банкет, то заказывай его за свой счет», — заявил он, комментируя инициативу.

И несмотря на свою нелюбовь к банкирам, я с ним согласен. Делая даже популистское заявление нужно хотя бы минимально понимать, как его реализация отразиться на всей системе, на бизнесе и на людях. Ведь если где-то прибудет, значит где-то должно и убыть.

Возможно «Коммунисты России» предполагают, что данная амнистия должна пройти за счет бюджета, без нанесения вреда банковской системе. Наверняка, на фоне миллиардных затрат на не очень понятные обычному человеку нужды, сумма кредитов населения выглядит несущественной, нот все равно, это явно приличная цифра. А главное, бюджет — это налоги, наши с вами налоги. Меня и так регулярно бесит малограмотная работа с бюджетом, когда деньги летят непонятно куда вместо того что бы идти на реальное образование, науку, медицину. А если еще за счет порядочных граждан будут оттуда идти деньги на оплату ошибок безграмотных людей, людей, которые просто решили жить лучше, чем им позволяет ситуация, а оплачивать за них будут все!? Мне эта идея совсем не нравиться.

То, что ситуация с кредитами у населения сложная это понятно, но решать ее явно нужно иначе. Есть и кредитные каникулы, и алгоритм банкротства некредитоспособного человека. Наверняка еще можно предложить какие-то механизмы в помощь людям. Но параллельно нужно учить финансовой грамотности население и естественно повышать уровень жизни. А главное, решения проблем для одних людей не должно идти за счет других. Явно по мановению волшебной палочки исправить ситуацию невозможно, но работать над вопросом однозначно нужно.

Но я уверен, что в той формулировке, в которой данная инициатива была недавно сделана «Коммунистами России» ее явно ждет провал, популистская, сырая и непродуманная идея явно не будет поддержана ни депутатами, ни банковским сообществом.

А что вы думаете по этому вопросу? Без коммунистического популизма, типа коммерсанты и банкиры зажрались, а по делу? Может наши идеи натолкнут людей на верху на правильные мысли …

 

 

#кредитнаяамнистия #кредиты #банкротство #риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

29
Декабрь

Найдена причина высокой стоимости новостроек….

Сегодня прочитал замечательную статью.
ФАС нашёл причину высокой стоимости новостроек и предложил ввести пошлины на сталь.

https://realty.ria.ru/20201228/tseny-1591170268.html

Прочитал это свежее заявление. Малосведущий человек может сделать следующий вывод -  ФАС нашел способ удешевить стоимость новостроек почти мгновенно.
Оказывается вся проблема была в арматуре. Предлагают снизить ставку на арматуру
и сразу все новостройки пойдут по ценам вниз.

Чувствуется вся сила экономических знаний, владение темой вопроса, да и сама глубина мышления наших чиновников.
Жутко интересно, они сами верят в то, что пишут и говорят или надеются, что их окружают одни дебилы. Умиляет столь примитивное мышление наших чиновников.

Стоимость арматуры в процессе строительства многоэтажный дом конечно значима, но даже для обывателя понятно, что на фоне цемента, кирпича, лифтового оборудования, электро- и водопроводных систем, оконного остекления, утепление фасада, квартирных дверей и многого другого это очень малая часть. А ведь это по сути только материальная составляющая. А есть еще стоимость и разработка самого проекта, покупка или аренда земли под дом, транспортные расходы на весь период строительства, аренда строительного оборудования и техники, зарплата персонала, да даже реклама дома в конце концов. В строительстве я не профи, но думаю, что по отношению к общей стоимости затрат на сданный дом стоимость арматуры будет составлять в районе 2-4 % от всего проекта. И на это предлагают снизить пошлину на 2%. Я уверен, что совершенно новые затраты, возникшие у застройщиков буквально в прошлом году, связанные с обслуживанием Эскроу счетов будут больше чем выгода от снижения пошлин. Получается, что подобное снижение стоимости арматуры можно будет сравнить с погрешностью в расчетах и уж точно она ни как не сможет повлиять на конечную цену проекта.

И если мы видим, что вокруг нас растут цены практически на всё и на материалы, и на услуги, то как незначительное удешевление одной позиции может повлиять на конечный товар в появление которого задействованы сотни различных операций и тысячи людей.

Возможно это уже входит в моду что перед Новым годом нужно порадовать население и президента пусть дурацким, но громким и оптимистичным заявлением.

Получается, как в указе у Петра 1 - «Подчинённый перед лицом начальствующим должен иметь вид лихой и придурковатей. Дабы разумением своим не смущать начальства.»

А может пора подумать о стабильности рубля по отношению к мировым валютам. Я даже не говорю про укрепление, просто про фиксация в определённом диапазоне на несколько лет. Ведь рубль на сегодняшний день не имеют никакой связи ни с нефтью, ни золотом, ни с бензином. Что бы не случилось в мире рубль падает и если даже на 2-3 дня он отыграет 20-50 копеек, то значит через неделю рухнет на рубль.
Для обычных людей, получающих зарплату в рублях, все эти биржевые игры рубля имеют мало значения, а вот на все, что закупается за границей или берётся в аренду за валюту курс рубля влияет чрезвычайно ощутимо. Как часто в руках любого строителя вы видите электроинструмент российского производства? А может на стройке экскаватор или трактор, сделанный в России, работает. Увидеть самосвал производства КАМАЗ и то не частое зрелище. А значит затраты на все это тоже постоянно растут вместе с тем же бензином и электричеством.

Курс рубля интересует власть только на уровне словесного популизма, мол мы очень переживаем из-за того, что падает рубль, но у нас рыночная экономика и повлиять мы на это не можем. А может власть просто не хочет….?

А что вы думаете по поводу подобного заявления от столь уважаемой и серьезной организации как ФАС? Пойдут цены вниз на жилье после снижения пошлин на арматуру?

.

.

.

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква #апартаменты #апартаментывмоскве #арматура #снижениеценнановостройки #снижениеценнаквартиры

 

23
Декабрь

Скрытый вред Эскроу счетов

Совсем недавно в нашу жизнь ворвалось новое понятие – Эскроу счет. Как обычно, мы совсем не новаторы и данный термин пришло к нам из Европы. Уже несколько лет, это слово на слуху у всех, кто как-то связан с недвижимостью, но я регулярно убеждаюсь, что большая часть обычных людей не очень понимает смысл этого слова. Разговаривать о нюансах Эскроу счетов можно очень много, давайте попробуем не зализать в глубокие дебри, а проанализируем поверхностно, но так, чтобы стало понятно, что вообще означает Эскроу счет, а также плюсы и минусы применительно к миру недвижимости у нас в стране.

И так:

Термин Эскроу счет пришел к нам из Англии. По смыслу, это особый счет предполагающий учет имущества, денежных средств, а также документов до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. Такая сделка предусматривает участие трех сторон: покупателя, который и открывает эскроу счет для исполнения конкретного договора, продавца и эскроу агента который контролирует этапы сделки, в случае с недвижимостью в России такими агентами являются банки.

В России активное применение Эскроу  счета нашли при покупке новостроек на этапе строительства и коротко это выглядит так:

  • застройщики начинают стройку и начинают рекламировать свои объект;
  • вы выбираете объект-недвижимость по описаниям, которые вам даст застройщик, поскольку в большинстве случаев, кроме как на котлован, смотреть будет не на что, потому что, чем позже вы купите квартиру, тем меньше будет разница в цене покупки в сравнении с готовым жильем;
  • подписываете с застройщиком Договор Долевого Участия с применением в сделке при расчете Эскроу счета;
  • вы кладете в банк указанную в договоре долевого участия сумму на Эскроу счет, это могут быть и ипотечные средства.
  • по результатам исполнения ДДУ вы получаете квартиру и документы на собственность, а банк зафиксировав исполнение застройщиком всех обязательств договора переводит деньги застройщику

Как мы видим из моего описания, весь период строительства застройщик не имеет возможности воспользоваться вашими деньгами.

Это один из основных плюсов Эскроу счета. Что бы не происходило со стройкой или с самим застройщиком ваших денег у него нет, они лежат в банке и ждут своего часа. Потерять деньги из-за банкротства застройщика при такой схеме вы не можете. В случае проблем у застройщика вы получите свою сумму в полном объеме обратно.

Так же к существенным плюсам можно отнести возможность корректировки договоренностей между покупателем и застройщиком. То есть, без расторжения договора по обоюдному согласию сторон можно вносить различные изменения и дополнения в первичный договор.

Средства на Эскроу счете в размере до 10 миллионов застрахованы, а значит, в случае проблем у банка, ваши средства возместит Агентство по страхованию вкладов. Тоже приятный плюс.

А вот дальше всплывают неочевидные, но все же минусы.

Вы положили в банк довольно приличную сумму денег, и она у вас там заморозилась на достаточно длительный срок:

  • Проценты на эти деньги не начисляют

Периодически, появляются популистские высказывания со стороны малограмотных политиков которые кричат, что скоро они добьются, что бы на ваши деньги банки начисляли проценты. Формально это возможно. Проблема только в том, что в этом случае банкам автоматически придется поднять процентную ставку для застройщиков. А дорогие деньги для строителей автоматически серьезно повлияют на цену всего строительства и в конечном итоге на стоимость квартир. Формально, можно рассматривать всю схему так, что банк вашими же деньгами и финансирует застройщиков. Начислять проценты на ваши деньги и при этом не поднимать процентную ставку для строителей банки просто не могут, для них это и так не очень выгодная схема, а работать в убыток они точно не будут. К тому же в сегодняшних условиях создать еще один повод для существенного скачка цен вряд ли кто решиться.

 

  • Курс валюты растёт

Давно уже ни для кого не секрет, что рубль у нас всю историю современной России только дешевел по отношению к основным мировым валютам. Копеечные повышения курса, через несколько дней с лихвой компенсируются очередным падением. И 2020 год очень наглядно показывает состояние нашего рубля и нашей экономики. Курс рубля в январе 2020 года и в декабре очень существенно отличается. А нефть, к цене которой, ранее пытались притянуть и цены на бензин и курс рубля глобально не изменилась.

 

  • Формально деньги ваши, но вы ими не можете воспользоваться даже временно.

Эскроу счет похож на банковский вклад. Но вот только получается, что вроде бы имея на счету приличную сумму денег вы не можете купить на них ни телевизор, ни машину, ни съездить в отпуск. Нельзя использовать часть денег с этого счета, а потом доложить потраченные деньги обратно на счет. Нужно как-то заставить себя забыть про эти деньги. Морально получается очень дискомфортная ситуация, денег уже нет, и покупки еще нет.

Для застройщиков схема с Эскроу счетами тоже выглядит вполне красиво. Но наша модель работы строительных компаний сформировалась так, что практически не рассчитывает использование собственных средств на строительство. Застройщики конечно вкладывали какое-то количество собственных средств, но их процент от общей стоимости проекта всегда был незначительным. Как правило свои средства использовались на старте строительства: подготовка документации, подготовка площадки, котлован, ну и первая рекламная компания. Дальше появлялись вы-покупатели приносили свои деньги и уже на них продолжалась стройка. А свои, ранее вложенные средства подавляющее большинство застройщиков с этого момента активно начинало выводить из проекта. Такая практика сложилась годами. Данная схема давала 100% возможность вывода всех средств из

проекта и последующее банкротство самого застройщика. Как будут выкручиваться из такой ситуации обычные люди, которые потеряли все свои накопления, а еще хуже, если взяли на покупку такой квартиры ипотеку, руководителей банкротившихся строительных компаний естественно не интересовало.

Новая схема кардинально меняет взаимоотношения между покупателем и застройщиком. Теперь деньги на строительство приходиться брать в банке и уже не бесплатно, а только под проценты, пусть они невысокие и все же это проценты, возвращать в банк нужно больше чем взял застройщик изначально и чем дольше идет строительство, тем дороже объект обходится исполнителю. К тому же, даже при высоком спросе на квартиры не так легко взять средства на очередной проект. Даже для крупных компаний это целый процесс, а многие мелкие региональные компании скорее всего в недалеком будущем вообще прекратят свое существование.

Дорогие деньги для строителей, автоматически повышают стоимость конечного продукта, к тому же сроки строительства так же существенно отражаются на прибыли, а строить быстро очень плохо сочетается с понятием строить качественно. Вполне возможно, что у покупателей проектов, запущенных в работу с 21 года, в последствии всплывут недостатки быстрой стройки. Ни в коем случае не хочу наговаривать на порядочных застройщиков, но исключать подобную ситуацию тоже не могу.

По причине внедрения Эскроу счетов скорее всего новых проектов на рынке станет несколько меньше, теоретически это может привести к некоторому психологическому голоду предложений по новостройкам буквально через год – полтора, что так же может отразиться на стоимости квартир в сторону повышения. Например, сегодня нам на глаза попадется по 10-15 новых комплексов в рекламе, а через годик их буде 5-7. Среди нас явно найдутся те, кто будет бояться, что скоро вообще не будет выбора, такие люди и будут поддерживать и спрос, и рост цен. Их будет меньше чем в этом году, ну и предложений тоже будет меньше.

 

В итоге, лично я, могу сделать следующий вывод:

- с одной стороны, Эскроу счета делают новый шаг к развитию цивилизованного рынка недвижимости более надежно защищая покупателей;

- с другой стороны, можно считать Эскроу счета одной из причин снижения предложений на рынке недвижимости в России и роста цен на первичном рынке. А за рынком новостроек, как обычно потянется в верх и вторичный рынок жилья, даже если к этому и не будит явных предпосылок.

Это лично мой вывод, вы вправе иметь свое мнение. Рассудит нас только время.

 

Всем выгодных и безопасных сделок.

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква #апартаменты #апартаментывмоскве #эскроусчет

14
Декабрь

Риски льготой ипотеки

23 апреле 2020 года Михаил Мишустин подписал постановление о льготной ипотеке. Первоначально ее действие было рассчитано до 01 ноября 20 года, но незадолго до этой даты было принято решение продлить действие программы до середины 21 года.

Появление ипотеки под 6,5% была некоторым шоком для нашего рынка, и для банков, и для застройщиков, и для населения это было сюрпризом от правительства.

Мы всегда знали что где то там, у них …., далеко за границей, очень низкая ставка на ипотеку. В среднем в Европе ставка гуляет в пределах 2-4%, есть и пониже варианты, но это больше как исключение. Европейские ставки по ипотеке, это мечта всех жителей России. Но даже цифра в 6-7% в нашей стране это реальный шок. При наших танцах рубля, при скачках цен в магазинах такое было сложно представит в современной России. Но это случилось.

Сама идея льготной ипотеки неплохая и можно даже сказать хорошая, но как обычно бывает у наших власть имущих не до конца продуманная. Основная идея у Правительства страны была поддержать строительную сферу, уж больно много людей и направлений бизнеса на ней завязаны как напрямую, так и косвенно.

О том, что рынок недвижимости от внедрения этой инициативы оживит, они конечно подумали, но что так резко и быстро пойдут цены на жилье вверх чиновники поняли только к концу этого года, причем ранее успели объявить о продлении льготной ипотеки до середины 21 года.

То, что цены на квартиры пошли вверх, однозначно неприятно, но с учетом такой низкой процентной ставки у многих людей появилась иллюзия доступности жилья для каждого, а главное, недвижимость по-прежнему в глазах большинства осталась лучшем вложением средств, дающей хоть какую-то стабильность. Рубль постоянно и серьезно падает, банковские вклады не приносят практически никакой выгоды, а играть на бирже не каждому дано, да и в целом этот мир финансов не ведам подавляющему числу нашего населения. А квартира, это понятная вещь, она есть, ее можно сдать, ее можно продать, ее можно отдать детям, это что-то реальное, что-то осязаемое для обычного человека.

Те, кто и до появления подобных ставок по ипотеке планировал купить квартиру в новостройке, следил за ценами, просчитывал свои риски, а в итоге взял ипотеку по льготной ставке в самом начале ее действия однозначно неплохо выиграли. И ставка минимальная, и цены на недвижимость были низкие, да и акции у застройщиков неплохие проскальзывали на тот момент.

Но ажиотажный спрос постепенно включил в игру и неподготовленных игроков рынка, которые кинулись в эту акцию чисто на эмоциях, как бы в панике, а вдруг не успеют, ведь время действия «Халявы» ограничено. Основной принцип таких людей - Все берут, и мы возьмем. Но ипотека на квартиру, это не годовая рассрочка на телевизор, это длинный кредит на 20 лет со сложными, а для некоторых, запутанными условиями. Просчитать свои личные риски на несколько лет вперед чрезвычайно сложно, а предугадать ситуацию в нашей стране мне кажется вообще невозможно. Несколько лет назад доллар стоил в районе 30 рублей и это было очень дорого, а еще год назад мы все ездили за границу, спокойно ходили в кино и рестораны, а сейчас мы не можем ребенка в ближайший Дом культуры на ёлку отвезти, а про валюту вообще лучше помолчать, «стабильность».

Так вот, если те, кто необдуманно включился в ипотечную гонку и не имели существенной подушки безопасности, не просчитал запасных вариантов по выходу из сложной ситуации, то не исключено, что лет через 5 могут пополнить разрастающийся список банкротов. Не мало людей сейчас уже понимают, что вдруг, совершенно по независящим от них причинам даже успешный бизнес может просто встать. И это не будет иметь никакого отношения к конкурентам, к курсу валют, к налогам, просто оп и в один прекрасный момент бизнес как бы вне закона. И если тебе повезло и тебя не сократили, то даже в этом случае быстро все просто не сможет восстановиться. Особенно хорошо это ощущают все, кто связанны с туризмом, индустрией развлечения, с кино, с театром, ресторанным бизнесом, спортом, разными кружками и секциями. А ведь это тысячи людей напрямую и косвенно связанные с организацией этих бизнес-процессов. И большая часть из этих направлений никогда не получит помощи от государства, по крайней мере заметной помощи.

У каждого из нас что-то может пойти не так, как планировали. Понижение дохода в семье ударит по всем расходам, естественно, возникнут и трудности с выплатой ипотеки. И тут даже уже не очень важно под какой процент она была взята. Есть некая сумма, которую ты обязан ежемесячно отдать в банк. И как правило, это для семьи очень ощутимая цифра. Моя личная риэлтерская практика говорит о том, что очень многие влезают в ипотеку даже на самом старте с максимальной нагрузкой для себя, совершенно не учитывая возможные форс-мажоры. Есть и те, кто не имеет даже первоначального взноса и берут на него потребительский кредит.

Люди с единственным жильем, да еще без своего первоначального взноса первые кандидаты на попадание в список банкротов. У них и без ипотеки не было излишков. Когда они арендовали квартиру всегда можно было снять что-то меньше площадью, подальше от центра города или похуже качеством, тут есть способы немного сократить расходы. При возвращении доходов на прежний уровень можно снова снять более комфортное жилье. Но с ипотекой так не пройдет. У тебя конкретная табличка платежей на годы вперед. Обычная прострочка в платеже на пару дней, которую при аренде половина собственников даже не заметят, в банке будет выглядеть по-другому, такая ситуация сразу приведет к начислению пеней, взятию клиента на карандаш и при регулярных повторениях может обернуться повышением процентной ставки.  К тому же, у многих в голове бродит убеждение, что банк, в случае проблем и дальнейшей продажи квартиры, заберет только те деньги, которые ипотечник ему должен, а оставшуюся часть человек заберет себе. Друзья, читайте пожалуйста договор с банком внимательно, консультируйтесь со специалистами. В залоге у вас будет вся квартира и заберет банк всю квартиру, даже если вы закрыли 90% своего долга, учитывайте это пожалуйста. Читайте то, что вы подписываете. Сколько выиграет или проиграет в итоге банк, это вас уже касаться не будет, процесс реализации подобных квартир довольно длительный, как правило занимает 2-3 года. А вас просто по суду лишат права собственности квартиры и все. И каким образом вы будите вылезть из ситуации без денег и без жилья ни банк, ни власть интересовать не будет. Так еще и несколько лет на вас будет висеть метка – Банкрот. Обычную кредитную карту будет не реально получить.

Если человек подумал, посчитал и выгодно купил квартиру, которую будет сдавать, то здесь риски ощутимо ниже.

Во-первых, даже в случае возможных проблем людям есть где жить, они купили просто дополнительную площадь, да жалко, но потеря лишней площади, это не конец жизни, это просто неопрятный эпизод и хороший урок.

Во-вторых, аренда, как правило закрывает большую часть ипотечного платежа, а иногда и превосходит его. И подобный вариант гашения ипотеки практически не меняет обычный уклад жизни семьи, а моменты со сменой арендаторов, это временная ситуация, в большинстве случаев она решается в течении 1го месяца.  Особенно если еще при покупке квартиры был выбран вариант с хорошей транспортной инфраструктурой. Можно немного потерять в цене аренды, но это будут временные потери.

Так что друзья, не кидайтесь ни в какие финансовые игры, ни в какие покупки без глубокого анализа, посоветуйтесь с друзьями, родственниками, с профильными специалистами и только все хорошо просчитав принимайте решение.

Всем чистых и выгодных сделок!

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква #апартаменты #апартаментывмоскве #ипотека #льготнаяипотека

 

 

7
Декабрь

Что будет с ценами на квартиры в 2021 году?

2020 год принес много сюрпризов, в том числе и на рынок недвижимости. Ситуации на рынке весной и осенью кардинально отличаться друг от друга.

За второе полугодии застройщики ощутимо подняли цены на новостройки, естественно вслед за ними потянулся и вторичный рынок. Многие могут сказать, что у нас в стране всегда все дорожает, с этим нельзя не согласиться. Но что бы на столько и за такой короткий период. Пока сложно подводить точные итоги, год еще не закончился. Но и сейчас уже видно, что цены на новостройки поднялись не менее чем на 10%, а на некоторые объекты и на 15%, и это несмотря на то, что существенный весенний период действовал жесткий карантин, в связи с чем, до рекордных показателей выросли даже по официальные цифры по безработным. Трудный год для нас станет явно неплохим для большинства застройщиков.

Что же ждать от следующего года?

Подсчеты, взгляды и суждения могут быть разными. Но есть реальность:

  • свободных денег у обычных людей практически нет,
  • многие направления бизнеса еще не восстановились, а кого-то уже ограничили повторно,
  • даже официальная безработица побила все рекорды последних лет,
  • закредитованность населения растет сумасшедшими темпами, выдана рекордная сумма ипотечных кредитов,
  • просрочки по ипотечным платежам также идут вверх, хотя нам и говорят, что все в рамках нормы,
  • есть серьезный рост проблемных потребительских кредитов,
  • рубль ощутимо обрушился ко всем основным валютам.

Вроде бы, все факторы должны говорить о том, что народ затянет пояса и спрячется в свои маленькие норки ожидая лучших времен.

Однако, совсем недавно господин Мишустин сообщил о продлении действия льготной ипотеки до середины следующего года. Застройщики, которые с грустью уже готовились к замедлению спроса на свои объекты вдруг получил неожиданный подарок.

После того, как продлили действие льготной ипотеки, можно смело сказать, что цены на новостройки по-прежнему продолжат рост в течении всего следующего года.

То, что рубль будет стоить как год назад население явно не верит. Красивые крики с экранов телевизора о том, что сегодня рубль отыграл 30 копеек, всем нормальным людям говорит о том, что через 2-3 дня он потеряет очередные 50 копеек. Ставки по вкладам стали минимальными и неинтересными, да еще и налогом обложили доход по процентам, в биржевых играх и акциях подавляющее большинство Россиян ничего не понимает. В такой ситуации миллионы жителей видят единственную стабильную нишу, нишу недвижимости.

Кто бы и как бы не считал на калькуляторе что выгодно, а что нет, но для подавляющего большинства обычных граждан видно, что за последние 30 лет квартиры никогда не дешевели и всегда с них что-то можно было еще получить сверху как бонус в виде арендной платы. Таким образом в умах миллионов людей недвижимость была и еще долгие годы будет лидером пассивного, но стабильного дохода. А это значит, что льготная ипотека по-прежнему будут пользоваться повышенным спросом. Ведь как-то надо сохранить свои накопленные крохи, государство ведь у нас только отбирать умеет.

А застройщики, видя такой ажиотажный спрос совсем не растерялись и продолжают понемногу повышать цены на свои объекты и однозначно продолжат этот процесс в течении всего следующего года, ведь все равно покупают.

Мне кажется максимальный спрос на льготную ипотеку будет ближе к концу ее действия, в конце весны – в начале лета. После одобрения ипотеки у клиента как правило есть еще 90 дней на выбор объекта. Так что до начала осени спрос на недвижимость скорее всего не спадет. Это понимают и застройщики, и соответственно к концу весны явно хорошо подготовятся.

Будит ли продление сроков действия льготной ипотеки?

Вопрос сложный. Но на верху вдруг стали осознавать, что недвижимость существенно подорожала за последнее время и продолжает дорожать. Ни как, кто-то там тоже решил купить квартиру и удивился сегодняшним ценам. При этом, повлиять напрямую на цены власть не может, вроде как свободный рынок у нас. И поэтому, мне кажется, что дальнейшего продления программы в том же виде не будет. Но совсем не дать замену холяве – новую конфетку народу власть тоже не может, не та ситуация в стране. Явно появиться какая-то новая программа, возможно народу предложат рассмотреть программу реновации по всей стране. Немного ее доработают, учитывая ошибки московской реновации и вот вам новая интересная программа лет на 15-20 вперед. Причем первые пару лет ее только обсуждать можно с населением, списки составлять, изучать реакцию масс. А если еще использовать ее как предвыборный элемент, то двойная польза для власти.

Ну а что же будет с рынком вторичного жилья? На него же нет такой дешевой ипотеки.

Цены на новостройки всегда сильно влияли на рынок вторичной недвижимости. Но конечно, на вторичном рынке все будет не столь однородно. Как обычно, максимально будут дорожать однокомнатные и двухкомнатные квартиры с удачным расположением. Транспортная доступность и развитая инфраструктура всегда были в цене. Более крупные и по площади, и по комнатам квартиры меньше подвержены скачкам, но и на них цены стоять не будут.

Меньше всего поднимутся цены в 9 этажных домах. После начала программы реновации цены в таких домах практически сравнялись с ценами на хрущевки, по крайней мере в Московском регионе. Площадь квартир и комфорт в них незначительно отличается от 5 этажных домов. Маленькие лифты, в которые с трудом можно затолкать детскую коляску всегда бесили жителей. А если учесть, что в Москве пятиэтажки имеют теплые, толстые кирпичные стены и во дворе зелень и практически нет проблем с парковкой, еще непонятно, что было бы для людей важнее снести в первую очередь. Но уверяю вас, и на эту недвижимость цены тоже будут смело идти вверх. Большинство кварталов девятиэтажных домов неплохо продуманы, есть и парковки во дворе, и пространство для детских площадок, и неплохая развитая инфраструктура.

Так что, те, кто ждут снижения цен на квартиры или хотя бы их стабилизации будут расстроены, я уверен, что в течении всего 2021 года цены на квартиры по-прежнему продолжат рост.

Ну а нам остаётся только адаптироваться к новым условиям и изыскивать скрытые резервы.

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква #апартаменты #апартаментывмоскве

 

25
Ноябрь

Пора срочно покупать апартаменты.

19 ноября замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин сообщил на парламентских слушаниях в Совете Федерации о том, что Минстрой России планирует законодательно утвердить жилой статус построенных апартаментов и запретить их строительство в будущем.

Что вдруг с подвигло Минстрой к такому решению нам с вами не важно. Меня больше удивляет почему они так долго решались на это, ведь за последние несколько лет количество апартаментов увеличилось в разы и процент их строительства сильно изменился в большую сторону по отношению к строящимся квартирам. Застройщики пошли в апартаменты не просто так (почему так поступили застройщики, мы с вами рассмотрим в одной из следующих моих статей). Но сказанное на таком уровне говорит о том, что решение уже принято и его просто нужно было озвучить массам.

Ну да ладно, сейчас я не об этом…

Если ранее вы не смотрели в сторону апартаментов, да и я сам в большинстве случаев не активно их рекомендовал, то теперь рекомендую обратить на них самое пристальное внимание.

Мы все прекрасно знаем, что апартаменты на рынке стоят в среднем на 15-20% ниже схожих по потребительским свойствам квартир. По сегодняшним требованиям, большую часть из них по разным причинам нельзя перевести в разряд жилой недвижимости. Но, некоторую часть апартаментов в последствии все-таки можно перевести в жилой фонд и даже учитывая затраты на решение этой проблемы, все равно стоимость получиться существенно ниже чем схожая по параметрам новая квартира. Зная нюансы и требования к апартаментам для будущего перевода в жилой фонд знатоки – инвесторы довольно умело играют на этом вкладываясь в покупку на этапе строительства, а продавая в последствии уже квартиру. По сути получается двойной выигрыш. На разнице цен на недвижимость на этапе строительства и сданного жилья и на разнице цен на апартаменты и на квартиру.

Однако для большинства семей, которые имеют всего одну квартиру апартаменты не самый лучший выход. Для таких людей отсутствие возможности получения постоянной регистрации убивает все плюсы нового жилья.

Но, я напомню, господин Стасишин говорит о том, что 

… под амнистию должно попасть то, что уже построено …. 

… планирует законодательно утвердить жилой статус построенных апартаментов…

То есть, через какое-то время все апартаменты, даже те, которые юридически нельзя было ранее признать квартирами станут ими. А это значит, что на вторичном рынке жилья их стоимость мгновенно сравняется со стоимостью квартир. Получается, что владелец апартаментов после этого будет в некотором смысле богаче на 20% чем ранее. И что приятно, не нужно совершать ни каких дополнительных телодвижений, и не нужно тратить деньги.

А значит есть смысл кардинально пересмотреть свое отношение к апартаментам. В конце концов можно, всем членам семьи быть прописанными в одной маленькой квартирке, сдавать ее, а по факту жить в современных, просторных апартаментах, которые в скором времени так же станут квартирой. А это значит, что при следующей продаже ваше жилье  будет дороже на 20%. Приятный подарок от государства, не часто оно нас так балует.

Не думаю, что после такого заявления разница в ценах между апартаментами и квартирами будет неизменной. Она явно, постепенно, начнет сокращаться. На мой взгляд, те, кто раньше включиться в эту игру, те и получат максимальный выигрыш от исчезновения апартаментов с рынка.

Конечно ни какие реальные сроки пока не названы, но сам факт такого заявления говорит о том, что скорее всего через пару лет застройщики не смогут запускать в строительство новые апартаменты.

Но время на размышление и на анализ ситуации пока еще есть. Думайте, анализируйте и принимайте решения. Совсем не обязательно лезть в объекты на этапе строительство, на вторичном рынке уже вполне хватает предложений.

Ну а поскольку многие из нас по-прежнему не понимают в чем разница между квартирой и апартаментами, то в одном из следующих выпусков мы обязательно рассмотрим эту тему подробнее.

 

 

#апартаменты #апартаментывмоскве #риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

15
Октябрь

Часть 2 - Частные специалисты

Прошлый раз мы с вами проанализировали плюсы и минусы работы с агентствами недвижимости. А сегодня мы рассмотрим достоинства и недостатки при работе с частными агентами.

Частный риэлтор - это специалист уже с реальным опытом сделок, с реальными знаниями, с пониманием рынка недвижимости владеющий актуальной информацией о рынке. В отличии от большого круга других профессий, когда люди получают зарплату в независимости от своей эффективности для компании у частного агента нет ни каких гарантий по поводу будущего заработка. И если такой специалист работает самостоятельно не первый месяц значит он профессионал своего дела. Значит он может обеспечить себя и свою семью зарабатывая на рынке недвижимости, значит люди ему доверяют и оплачивают его труд.

И так, основные минусы частного агента:

- Основной минус который бросается в глаза, это отсутствие комфортного офиса в котором можно не спеша выпить чашечку чая и обсудить алгоритм бедующей сделки. Действительно ведь минус. Хотя если подумать, многие ли из вас готовы заплатить за работу агента в 2 -3 раза больше ради чашечки чая. Ведь офис стоит денег, а комфортный и в удобном месте стоит хороших денег, это значит, что агент возьмет эти деньги со своих клиентов. В итоге, чашечка чая становиться очень дорогой и превзойдет в цене несколько походов в неплохой ресторан. А по-хорошему, зачем вам встреча в офисе? Если вы продаете или покупаете квартиру, добрую половину вопросов можно решить через телефон не тратя время на малополезные поездки по городу, вторую часть вопросов нужно решать на месте, на объекте. По сути, отсутствие офиса у агента экономит ваше личное время, вы переходите непосредственно к работе, к решению конкретных задач. Агент приедет к вам на квартиру в оговоренное время, вы все подробно обсудите, он сфотографирует квартиру и можно начинать работать. Назовем это оптимизацией процесса в пользу заказчика. Вы получаете и экономию времени, и экономию средств на стоимости самой услуги.

- Агент работает один, можно ли ему доверять, не исчезнет ли он в самый ответственный момент и тд? Действительно, обоснованные волнения. С другой стороны, легко проверить вашего специалиста по номеру его телефона или по фамилии с именем в любом поисковике на компьютере. Засветиться в интернете конкретному человеку не очень то и легко, а на разных независимых площадках и сайтах тем более. (эту тему немного подробнее я раскрою в следующей статье). Мы понимаем, что частный агент - это не компания, с миллионными оборотами, которая может проплачивать дорогие рекламные акции и если об агенте в интернете есть информация, значит он в бизнесе не первый день, а скорее не первый год. И если за это время он не ушел из бизнеса, значит сделки проходят и люди платят за работу данного агента.

- Позволяет ли квалификация агента решить ваш вопрос? Тоже справедливое опасение. Но свой основной доход риэлтор получает за конечный результат, а значит он просто не возьмётся за то, что не может сделать. Ведь у него нет зарплаты и браться за нерешаемую для него ситуацию это значит потратить время и ничего не заработать. С таим подходом агент и пару месяцев не протянет. А если он в бизнесе не первый день, значит он знает, как решить непосредственно ваш вопрос. За работу, для решения которой потребуется привлечь дополнительных профильных специалистов, агент либо не возьмётся вообще и порекомендует обратиться в агентство недвижимости, либо озвучит весь алгоритм работы и возможные затраты на сторонних специалистов заранее, еще до запуска вашего проекта в работу.

- Владеет ли агент необходимыми и свежими знаниями? И это опасение не беспочвенно, ведь ваш агент работает один. Для риэлтора реализованная сделка - это хлеб. А значит он просто не может себе позволить отставать от изменений на рынке недвижимости. Он постоянно находиться в гуще событий и соответственно владеет всей информацией актуальной на данный момент.

- Может ли частный специалист проверить документы по объекту или самого продавца? Для непрофессионала это тоже очевидный вопрос. А по факту у частного специалиста заказать любую справку или проверку ничуть ни меньше возможностей чем в любом агентстве недвижимости. Ежедневно на электронную почту, по СМС и в мессенджеры каждый агент получает разного рода предложения: помощь в оценке недвижимости, ремонт недвижимости, помощь в получении ипотеки, предложение о сотрудничестве от банков и в том числе предложения по поводу получения различных справок, выписок, предложения о проверки кредитной истории и тд. и тп. Так что за этот вопрос вы также можете не переживать. Частный агент может заказать любую проверку доступную на нашем рынке. Тут больше зависти от того, что конкретно вы хотите проверить, ведь если вас интересует глубокая или нестандартная проверка, то это может стоить приличных денег. Если вам это действительно нужно, то, как говориться: «любой каприз за ваши деньги»

Теперь поговорим об основных плюсах.

- Основной плюс частого риэлтора, который бесспорно бросается в глаза – это невысокая стоимость услуг. В средним стоимость работы частного агента в 2 раза ниже, чем такая же услуга в агентстве недвижимости. Частному специалисту не нужно содержать офис, ни нужно регулярно платить зарплату секретарям, юристам, бухгалтерам и другим офисным сотрудникам.  Соответственно, он вполне может себе позволить не теряя в качестве предоставляемой услуги существенно снизить ее стоимость. Для стандартных операций с недвижимостью это ощутимый плюс.

- Ответственность специалиста за свою работу, заинтересованность в хорошем и выгодном для клиента результате. Частный специалист не может себе позволить некачественную работу. Если он плохо работает, то у него не будет хороших рекомендаций, а значит и новых клиентов. Это в агентстве недвижимости перед вами могут извиниться и сказать, что до этого с вами работал стажер, он немного некорректно что-то сделал, мы его уволили, но вот сейчас мы вам дадим профи и он все быстро и качественно сделает. Частный риэлтор сразу будет работать максимально качественно и оперативно, ведь это его личный заработок.

- Частный специалист постоянно самообразовываться. Он не может позволить себе отстать и не учитывать изменений законодательства. Его не нужно заставлять знакомится с новыми постановлениями. Он постоянно на пике всех новостей, связанных с рынком недвижимости.

Возможно я чуть настороженнее относился бы к специалистам которые оказывают слишком большой спектр услуг. Занимаются однавременно и арендой, и землей, и квартирами, и коммерческой недвижимостью.  Лично я считаю, совмещать столь разноплановые направления в работе очень сложно. Наверняка будет сильно хромать и качество, и оперативность. В начале своей риэлтерской карьеры я тоже пробовал заниматься и арендой, и куплей продажей, но со временем решил сузить предоставляемый перечень услуг остановившись на купле продажи жилой недвижимости. И считаю, что я очень правильно сделал. Я не исключаю, что один специалист может эффективно сочетать разные направления риэлтерской деятельности, но лично для себя я принял решение и уверен, что мои клиенты только выиграли от этого. Узкая специализация абсолютно не мешает мне быть в курсе всех вопросов, связанных с другими направлениями в недвижимости и я могу дать качественные консультации не только по профильным вопросам, но предметно включаться в работу не буду.

Не думаю, что просто так развились специализированные автосервисы и ремонтные мастерские, которые работают с конкретными моделями машин или брендами бытовой техники. Узкая специализация имеет явные преимущества, которые напрямую влияют и на качество, и на скорость работы. Но в тоже время с рынка не ушли и разные гаражные мастерские, где готовы отремонтировать и старенькие жигули, и новый мерседес.

Отговаривать от работы с многопрофильным специалистами я не буду. Каждый должен сделать свой выбор.

Главное, не стоит бояться работать с частными агентами. Квалификация, ответственность и оперативность у них на очень высоком уровне, а стоимость услуг гораздо доступнее чем в агентствах недвижимости. Но и у агентств недвижимости есть свои плюсы, мы их уже обсуждали в предыдущей статье. Выбор за вами. Анализируйте, думайте, сравнивайте.

 

P.S.

И прошу учитывать, я высказываю свое личное мнение, как реально работающий на рынке специалист. Я где-то могу ошибаться, где-то могу упустить отдельные моменты, я даже иногда могу затронуть чью-то гордость, но все же надеюсь, что будут и те, кому мои статьи будут полезны и помогут принять правильное решение.

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

9
Октябрь

Частный агент или Агентство недвижимости?

Часть 1  - Агентство недвижимости

Продолжим разговор начатый в предыдущей статье.

И так, у вас появилась потребность решить какой-то вопрос с недвижимостью. Вы решили, что-то продать или наоборот, купить. Заниматься этим процессом самостоятельно кому-то не позволяет работа, а кому-то не хватает знаний или смелости рискнуть своими деньгами.

Вот тут перед вами встает вопрос - к кому обратиться за помощью.

Обратиться к частному риэлтору или в агентство недвижимости?

Давайте попробуем проанализировать плюсы и минусы каждого варианта.

Агентство недвижимости - первое что приходит в голову. Вокруг нас регулярно мелькает реклама тех или иных компаний, занимающихся недвижимостью. Среди них есть, и монстры, имеющие десятки офисов и сотни сотрудников и мелкие, состоящие из 1-2 офисов и нескольких агентов.

По мима узнаваемости брендов из-за регулярной рекламы у Агентств недвижимости есть весомые плюсы внушающие определенную надежность и безопасность в решении вашей ситуации:

- штат профессиональных агентов, проходящих регулярную переподготовку;

- наличие в штате юристов или плотное сотрудничество с юридическими агентствами;

- регулярное обучение своих специалистов, оперативное донесение до своих агентов изменений в законодательстве;

- возможность решать сложные задачи и длинные цепочки, требующие плотного участия разных специалистов и все это будет в одном месте;

- возможность оперативно и профессионально проконсультировать клиента, выстроить нестандартный алгоритм решения ситуации используя все нюансы законодательства иногда оказывая не профильные услуги;

- заключение договора о сотрудничестве с юридическим лицом, для физических лиц это может быть не значительным плюсом, а для юридических лиц уже будет весомым;

- страхование ответственности перед клиентом;

- наличие офиса, где в достаточно комфортных условиях можно получить развернутую консультацию, проводить переговоры и заключать договора;

Можно найти еще плюсы при работе с агентствами недвижимости, я перечислил явные, которые бросаться в первую очередь. Согласитесь, все эти моменты реально дают возможность почувствовать себя в безопасности и получить качественный результат.

 

Теперь проанализируем минусы агентств.

Первый и очень весомы для многих минус - это стоимость услуг. После консультаций, когда речь заходит о затратах на сопровождение сделки многим кажется, что стоимость выставляемых услуг слишком высокая. С другой стороны – Качественный продукт не может стоить дешево. К тому-же агентства несут затраты на аренду офиса, на рекламу, на обучение персонала, на зарплату. Многие страхуют свою ответственность. Схема формирования стоимости услуг в каждой компании своя. Кто-то вас может ошарашить сразу крупной суммой и сказать, что других расходов не будит, кто-то разбивает сумму на несколько частей и описывает каждый этап отдельным договором, кто-то начинает хитрить разбивает работу на блоки, но не озвучивает общей суммы, а с наступлением каждого очередного этапа работы глаза у клиента начинают округляться от роста стоимости. Но какую бы схему не использовало агентство, стоимость услуг в каждом регионе очень соизмерима среди конкурентов. Глобально вы и не проиграете, и не выиграете. Рынок уже давно все отрегулировал.

Что касается персонала, то тут не нужно летать в облаках, в реальности 90% сотрудников в агентствах недвижимости не трудоустроены на постоянной основе. Как правило, в штате находятся уже давно работающие сотрудники, находящиеся в статусе руководителей отделов или офисов, бухгалтерия и юристы. Вся остальная масса агентов зарплату не получают, а получают вознаграждение от конкретной реализованной сделки и как вы понимаете, это вознаграждение явно не равно сумме, указанной в вашем договоре. Над этим агентом есть еще ряд лиц, которые получат бонус, ну и само агентство заберет остаток. Классическая пирамидная схема. Вот тут мы и подошли ко второму крупному минусу агентств, хотя для клиентов он как бы и не виден. Отсутствие регулярной зарплаты у агента приводит к тому, что в агентствах колоссальная текучка кадров. Не многие могут полгода, а может и больше ходить на работу, тратить деньги на еду и проезд и ни копейки не зарабатывать. Можно смело сказать – через год из всей массы новых стажеров 95% сотрудников уходит, а на их место приходят новые оптимисты. Кто-то из ушедших кардинально меняет род деятельности, а кто-то, набравшись опыта, в самостоятельное плавание как частный специалист или в агентство, где процент вознаграждения предложат больше.

Получается, что обращаясь в агентство с большой долей вероятности вы будите непосредственно работать с молодым специалистом которого будет опекать его руководитель/наставник. Ни каждый человек захочет, чтобы он платил приличные деньги, а на нем, на его ситуации, тренировался стажер. Это не значит, что с вами точно будет работать начинающий агент, но вероятность достаточно велика, ведь новичков как то нужно натаскивать. Причем, чем крупнее агентство, чем больше в офисе находиться специалистов, тем выше эта вероятность. Вы так же должны понимать и учитывать, что возраст агента никак не связан с его опытом. Вполне нормально встретить молодого человека лет 25и, который уже имеет приличный стаж работы в агентстве и провел с десяток успешных сделок, а рядом может сидеть сорокалетний мужчина, который месяц назад пришел в агентство стажером и только начинает постигать азы профессии.

В небольшие компаниях вероятность попасть на стажера гораздо меньше, а иногда вообще ровна нулю. Мелкой компании сложно готовить молодых специалистов, а некоторые вообще это не практикуют, принимают в команду только специалистов с реальным опытом работы. Выигрыш для мелкой организации двойной, во-первых, ненужно тратить ни время, ни силы на его обучение, во-вторых, агенты, которые уже получили опыт работы в крупных компаниях могут принести много свежей и полезной информации. Что позволит быстро и с минимальными затратами перенять актуальные наработки крупных компаний. Да и перешедший специалист глобально ничего не теряет, он по-прежнему в бизнесе, он в команде, а бонус за сделку в мелких компаниях всегда выше. Агент выполняет туже самую работу, но зарабатывает уже больше.

И минусом, и плюсом можно считать тему франшизы. Хотя лично я склоняюсь к минусу. Вы приходите в агентство с очень известным названием, а в итоге договор с вами заключает фирма Одуванчик или филиал известной компании № 35 и тд. По факту с вами будет работать совершенно другое юридическое лицо, которое просто платит за использование вывески. Насколько качественно стандарты и правила работы переданы от головной компании в это филиал можно только догадываться. С франшизой работают далеко не все крупные компании, поскольку контролировать качество процесса в нашем бизнесе не легко, то большая часть с эти не связывается. Для многих бренд и качество работы имеют серьезное значение, они не заинтересованы открывать офисы в каждом подъезде.

Когда небольшая компания работает под своим именем, то она гораздо больше дорожит свои авторитетом и своими успехами чем неизвестный филиал, который может менять вывеску чуть ли ни раз в полгода.

Это, наверное, основные и наиболее очевидные плюсы и минусы при работе с агентствами недвижимости.

В следующей статье мы поговорим про частных специалистов.

 

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

7
Октябрь

Нужен ли вам риэлтор?

Нужен ли нам риэлтор? Этот вопрос в том или ином виде задают себе многие люди, когда встаёт вопрос о продажи или покупки квартиры, участка или дома.

Что я, как практикующий агент могу сказать по этому поводу?

Многие из нас сами делают дома ремонт или строят что-то на даче, не мало и тех, кто сам ремонтирует во дворе автомобиль или шьет себе дома платье. Ну а поменять смеситель на кухне или поставить электрическую розетку вообще готов каждый второй. И все это происходит не смотря на то, что туже самую работу мог бы сделать профильный специалист быстрее и качественнее.  Мало кого из нас можно назвать универсальным во всем, но пытаясь сэкономить время и деньги мы стараемся быть универсальными.

В профессии риэлтора тоже нет ни каких сверхъестественных тайн. В век интернета можно найти множество советов как оценить свою квартиру, как получить ипотеку, как составить договор купли-продажи и много другой полезной информации.

Так что можно честно сказать - купить или продать недвижимость без помощи риэлтора или юриста можно. Другой вопрос на сколько это будет сделано быстро, выгодно и безопасно.

Кто может заняться продажей или покупкой самостоятельно?

Я бы определил две основные категории которые вполне могут это сделать самостоятельно и достаточно безопасно для себя.

К первой группе я бы отнес людей косвенно знакомых с этой сферой бизнеса: юристы, сотрудники нотариальных контор, сотрудники ипотечных отделов в банках, сотрудники отделов продаж в строительных компаниях, сотрудников оценочных компаний и другие специалисты близкие по роду деятельности к недвижимости. Ну и конечно сами агенты работающие в агентствах недвижимости или частные специалисты (типа меня), нам тоже периодически нужно что-то продать или купить.

Все эти люди знают алгоритм действий, они неплохо могут провести анализ рынка и достаточно точно оценить свою недвижимость, просчитать возможные затраты, оценить предложения по ипотеке и составить сам договор купли-продажи.

Но что интересно, довольно часто эти специалисты как раз токи пользуются услугой риэлторов. И совсем не потому что они не могут организовать и провести сделку, а по тому что их личное и рабочее время стоит дороже чем затраты на агента. При правильном подходе весь цикл продажи по практике занимает 2-3 месяца, и это при грамотном подходе к процессу, ведь продешевить с ценной на квартиру редко кто готов. А продать оперативно можно только ниже рынка и то, нужно время на сбор документов. В любом случае понадобиться принимать звонки, все сотни раз подробно рассказывать потенциальным покупателям, организовывать показы, опять им рассказывать историю квартиры, собирать документы и тд. Все это высокооплачиваемого специалиста будет сильно отвлекать от своих прямых обязанностей на работе, что чревато и сбоями в рабочем ритме, и замечаниями от руководства и даже возможными штрафами.

Ко второй группе я бы отнес людей, которые уже не первый, а может и не второй раз приступают к покупке или продаже недвижимости. Они уже знакомы с алгоритмом действий, они видели, как работает агент, они имеют на руках реальные и свежие документы на недвижимость и вполне могут взять их за основу для новой сделки. А интернет поможет дополнить картину и ответит на оставшиеся вопросы. Опять же, есть шанс рассчитывать на помощь агента, с другой стороны.

Основной минус в сделке у таких людей это не точная оценка недвижимости, что влечет за собой удлинение процесса поиска рыночной цены или наоборот приводит к потерям при занижении стоимости (но это бывает крайне редко), в основном люди переоценивают свою недвижимость. Ведь все свое, оно всегда хорошее: качественный ремонт, отличная инфраструктура района, хорошие соседи, да и проста замечательная квартира. На лицо личная заинтересованность, что довольно часто мешает смотреть реалистично на ситуацию. В такой ситуации финансовая выгода и потраченное время уже будут под вопросом, да и с безопасностью могут быть проблемы.

Всем остальным я бы однозначно рекомендовал бы заключать договор с частными агентом или агентствами недвижимости.

Но как показывает практика, довольно большой круг активных и вполне грамотных людей на начальном этапе довольно редко прибегают к помощи риелторов и как минимум первые 2-3 месяца экспериментируют самостоятельно.  Основной аргумент у таких людей: «Зачем я буду платить за то, что я могу сделать сам. Я и выгоднее продам/куплю и еще сэкономлю на комиссии агента»

Весомая часть таких людей видя отсутствие результата через какое-то время все же заключают договор с агентами или Агентствами недвижимости. Но осадок от неудачного стара все же остаётся. Есть и те, кто в итоге решает свои проблемы самостоятельно и таких людей не мало. На сколько эффективно, быстро и выгодна проходят такие сделки сказать сложно, своими неудачами каждый из нас старается лишний раз не делиться. И это мы говорим только о потерянном времени и потерях на торгах при согласовании цены квартиры. Но есть и те ежегодные 4-5% которые попадают в полицейские сводки. И что интересно, последние несколько лет цифра мошенничеств неуклонно растёт. Из достаточно свеженького на эту тему можно почитать https://www.interfax.ru/russia/726549 или https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b при желании вы и сами найдете не мало статей на эту тему. Не думаю, что многие из нас хотели бы попасть в эту статистику. И все же определенное количество людей считают, что их пронесет, что их нельзя обмануть.

В итоге, у нас получается интересная картина. Основные клиенты у риэлторов, это либо состоятельные и высокооплачиваемые люди, которые не готовы тратить свое время на этот процесс либо полная их противоположность - люди с низким доходом, плохо владеющие компьютером или люди пенсионного возраста, те, кто по разным причинам не имеет возможности оперативно и грамотно анализировать ситуацию на рынке и работать с документами.

Активный средний класс у нас пытается быть самостоятельным во всем. У кого-то это получается лучше, у кого-то хуже. Но при этом мало кто будет отрицать, что человек продавший 15-20 квартир более опытен, чем тот, кто продал 1 или 2. Любой профильный специалист всегда сделает свою работу быстрее и качественнее. Автослесарь починит машину быстрее и качественнее чем системный администратор, но с трудом соберет и настроит новый системный блок компьютера. Тоже самое касается и специальности риэлтора. Риэлтор постоянно находиться в гуще событий, связанных с недвижимостью. Он более четко видит ежедневное изменение цен на рынке, изменение отношения людей к недвижимости, он более грамотно может преподнести ваш объект потенциальному покупателю, более квалифицированно проведет переговоры и торги при покупке. Риэлтор трезво смотрит на объект с которым он работает и при этом максимально защищает интересы своего клиента на всех этапах сделки. При этом почти всегда грамотный агент отбивает стоимость своих услуг во время торгов, да еще и с запасом.

Получилась небольшая реклама специальности. Но так оно и есть. Это касается любой профессии. Любой профильный специалист всегда знает о своей специальности больше чем тот, кто на короткое время вливается в несвойственный ему мир по необходимости. Каждый должен для себя решить сам, стоит ли рисковать, стоит ли тратить свое время или лучше обратится к специалисту и получить результат не отвлекая себя на несвойственную суету. Или нет смысла кормить нахлебников и все легко и быстро можно сделать самому без посредников.

Выбор за каждым из вас.

Но если вы больше склоняетесь к помощи специалиста, то встает следующий вопрос.

А к кому же лучше обратиться? К частному риэлтору или в Агентство недвижимости?

А вот об этом мы поговорим в следующий раз.

3
Aпрель

Предложения по упрощению процедуры регистрации прав на недвижимость

Всем привет!

Информация конечно пока сырая и все же:

Президент России Владимир Путин поручил премьер-министру Михаилу Мишустину подготовить предложения по упрощению процедуры регистрации прав на недвижимость. Об этом говорится в списке поручений, опубликованном на сайте президента 2 апреля.

«Представить предложения по упрощению процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества», — говорится в сообщении.

Также президент поручил Мишустину подготовить предложения по сокращению сроков внесения изменений в документы территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а также упрощению согласования документов территориального планирования. Срок исполнения поручений — до 1 сентября.

Было бы хорошо, если бы все итоговые предложения коснулись не только уменьшения сроков гос. регистрации уже готового договора. Но и всей цепочки подготовки документов в целом, особенно в ипотечной схемы. Банки уже могут самостоятельно заказывать выписки ЕГРН. Почему бы им не дать возможность также получать медицинские справки из диспансеров, о том, что ни продавец, ни покупатель не стоят на учете в ПНД и НД. Должна быть электронный обмен документами и с органами опеки. Также вполне реально, что бы банки делали запросы и в управляющие компании для получения информации о задолженностях по ЖКХ и получали выписку из домовой книги. Все это организовать очень легко, при этом сбор этих справок сильно бы ускорил всю схему покупки жилья в ипотеку.

Очень хорошо бы оптимизировать работу БТИ. Ускорить и упростить получения Технического паспорта или согласование несложных и неопасных для объекта перепланировок.

Но в любо случае распоряжение явно полезное, я очень надеюсь, что в итоге мы получим

дополнительные удобства и ускорение всех процессов, а не только удорожание услуг )

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти 

#риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации 

#консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости 

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква